מודל השקעה בדיור מוגן באנגליה חברת RB

שוק הדיור מוגן באנגליה:

באנגליה מספר האנשים שהם בני 65 ומעלה כבר עבר את כמות האנשים שהם בני 16 ומטה. עקב גדילה בתוחלת החיים – קבוצת גילאי 85 ומעלה היא הקבוצה שצומחת במהירות הגבוהה ביותר מבין כל קבוצות הגיל באנגליה, וזה צפוי לגדול ככול שיש יותר ביבי בומרז (נולדו ב1946-1964) שמגיעים לגיל פרישה.

באנגליה כיום 1 מכל 6 אנשים נמצאים בפנסיה והמספר צפוי לעלות ל1 מ4 בשנת 2050. צפי חולי הדמנציה בשנת 2021 צפוי להגיע למעל למיליון.

כיום יש מעל ל400,000 אנשים שגרים בדיור מוגן, ויש כ80,000 יחידות שהם מתיישנות ודורשים שדרוג. (מקורות: ONS, Age UK, Alzheimer’s Society, Royal Geographic Society)

מידע אודות היזם:

האנשים המובלים בקבוצה:

Mohaan Kuhananthan  ו Raqia  Bibi(מסרי לנקה) בעל ואשה עובדים בתחום כבר 35 שנה, התחילו כיועצים לבתי אבות ועזרו לכ210 בתי אבות באנגליה ואירופה להיחלץ מבעיות כלכליות, בעיות רגולטוריות ולשדרג את ההכנסות. בנוסף הם מעוסקים על ידי בתי חולים והממשלה הבריטית לטובת הבראת בתי אבות שבסכנת סגירה.

המשפחה של Mohaan-  מחזיקה תחנות דלק ובתי אבות כבר יותר מ20 שנה ומייעץ ב10 שנים הארונות ליזמים.

Raqia- הוציאה תואר בכלכלה עסקית ועבדה ב Lloyds, TSB, Scottish Widows, GC Banking לאחר מכן עברה התמחות בכלכלת בתי אבות ועוסקת בתחום משנת 2002 בדגש על ביתי אבות עם מיקוד בדמנציה ומוגבלות שכלית (בתי אבות שמקבלים מימון מהמדינה).

היזמים מקושרים ובעלי ניסיון רב בקבלת האישורים הנדרשים לבתי אבות על ידי ה Care Quality Commission (CQC) שאחראית מטעם המדינה על בתי אבות ועל שמירת איכות החיים שם.

נציגי החברה נמצאים בבניין 24/7 ונותנות את כל השירותים הנצרכים לזקנים, מניקיון, אוכל וכל תקלה בדירה. RB מוכרת רק כ60-70% מהדירות למשקיעים ויש להם כמעט 100% תפוסה בבתי האבות שברשותם. על כ-80% מהדירות הם מקבלים בין 650-850 פאונד לשבוע מהרשות המקומית/NHS (משרד הבריאות), חברות הביטוח או בתי חולים (לשימוש מיוחד במקרה ויש עומס חריג בבתי חולים). כ- 10 %מהדירות ממומנות אך עומדות ריקות רוב השנה ומאפשרות למשפחות שזכאיות לשים את ההורים לתקופה קצרה על מנת שיוכלו לקחת חופש ולהתאוורר (ממומן על ידי עמותות והממשלה). ו10% במימון פרטי.

כמו כן החברה אחראית על כל השיווק וההשכרה של הדירה, כך שלמשקיע יהיה ראש שקט מכל הבחינות.  אוכל מוגש 24 שעות ביממה לפי דרישת הלקוחות, וניתן גם לאכול בחדרים אם הלקוחות מבקשים. בנוסף החברה מאפשרת בתוספת תשלום של 30% ממחיר השהייה הרגיל לקבל שירות 1 על 1 (מטפלת צמודה) לכל בית אבות יש רופא כללי, רופא שיניים, אופטומטריסט, פיזיותרפיסט ואפילו ספר שמגיע פעם בכמה שבועות. כמעט לכל בתי האבות יש גם חצר סגורה ומוגנת לדיירים שרוצים לצאת לנשום אוויר.

למרות הניסיון הרב שלהם בתחום (35 שנה) מודל ההשקעה הנוכחי התחיל לפני שנתיים. חשוב להדגיש שעבור ההשקעה אתם מקבלים ערבות של דירה בטאבו אבל השווי שלה נמוך מגובה ההשקעה, (הדירה בטאבו היא סוג של ערבון עבר ההשקעה) וחשוב להבין שההשקעה בחברה היא גם השקעה והבעת אמון בשוק הגיל השלישי ובחברה המנהלת, ולא רק בנדל"ן.

מבנה החברה:

Bibi  ו Mohaan מחזיקים בחברת (10638390) RBMC Global

שמחזיקה בחברת RB CARE HOMES (10638662) ומתחת לחברה הזאת כל בית אבות מוחזק על ידי SPV Special Purpose Vehicle/Entity- מאפשר להם לבצע תזרים נפרד לכל בית אבות, לגדר סיכונים וגם האישורים שמקבלים הוא ספציפי לאותו בית אבות ואם רוצים למכור ניתן למכור את בית האבות עם אישור הפעלה, בנוסף זה פותר אותם ממס רכישה

ההשקעות נעשות בפרויקטים של דיור מוגן קיים (הרבה פעמים דיור מוגן שפועל כ20-30 שנה) שהיזם רוכש מבעלים שרוצים לצאת לפנסיה או שאין להם כבר כח לנהל אותם, משדרג אותם והופך אותם לרווחיים יותר.

היזם עצמו מנהל 17 בתי אבות פעילים כרגע, ומייעץ ומבריא בתי אבות רבים נוספים (מטעם המדינה). במקרים רבים הוא מוזמן להבריא בית אבות והוא מזהה שבית האבות במיקום טוב ובעל סיכוי גבוה להיות רווחי, אך רואה שהבעלים הנוכחי כבר עייף או אין לו יורשים שימשיכו את העסק, לכן הם רוכשים את בית האבות עם הדיירים, החוזים והעובדים ומשפרים את הרווחיות שלו.

בפרויקט ממוצע ישנן כ 50-30 דירות סטודיו אישיות בגדלים שונים, הנעים בין 8 מ"ר ל 30 מ"ר הכוללים ריהוט ואבזור מלא, הלקוחות אף יכולים להביא איתם כל מה שהם רוצים ולתלות בחדר.

ישנם דיירים שהמשפחה מעתיקה את החדר שלהם כפי שהוא לדיור מוגן (הוכח מדעית שתוחלת החיים של חולי דמנציה אשר מעבירים אותם למקום לא מוכר יורד ב ב50%)

הדיור מוגן מיועד לחולי דמנציה, בעלי הפרעות נפש, ומבוגרים שזקוקים להשגחה אחד על אחד.

מחירי היחידות להשקעה נעים בין 75,000 פאונד ל 150,000 פאונד.

ההצעה:

התחייבות מהיזם להשכרת הנכס מאיתנו לתקופה של עד 25 שנה, בתשואה שנתית שמתחילה ב8% לשנה ועולה עד ל10% בשנה רביעית והלאה (התשואה המקסימלית לשנה החל מהשנה השלישית היא 10%)

בנוסף אופציית buy back, מה שאומר רכישה חוזרת בהתחייבות  בחוזה ע"י היזם –

אחרי 3 שנים – 109% משווי הנכס ביום הקנייה 
אחרי 5 שנים – 115% משווי הנכס ביום הקנייה 
אחרי 9 שנים – 123% משווי הנכס ביום הקנייה 
אחרי 15 שנים – 130% משווי הנכס ביום הקנייה
אחרי 20 שנים – 140% משווי הנכס ביום הקניה

התשלום מתבצע פעם ברבעון ישרות לחשבון הבנק ב31.1 ב30.4 ב31.7 וב 31.10 כל שנה.