שאלות ותשובות

לינקים לסרטונים חשובים

השקעות נדל'ן בצפון אנגליה והתכנית לפיתוח האיזור- https://youtu.be/TxABlazfGrQ

סיור ב2 פרוייקטים של מעונות סטודנטים – https://youtu.be/G57wC0wUzq8

סיור בפרוייקט שבבנייה https://youtu.be/1UrjTRmxWmQ

אנגליה בתקופת הקורונה https://youtu.be/Y511jbqrXqI

שכונות בליברפול L11+L13 לינק להרצאה https://youtu.be/8Osq57VdQs8

שכונות בליברפול L9+L10+L20 ובדיקת הוצאות תפעול ב5 דירות שונות לינק להרצאה https://youtu.be/9sNfe3iPNto

לאן אני מעביר את הכסף שלי ? ליזם באנגליה ? לעורך דין ? אליכם ?

הכסף אף פעם לא עובר אלינו, ולא ליזם (מלבד דמי השריון)
בשביל לבצע את העסקה אנחנו ממנים עורך דין בריטי מטעמכם שאחראי לבדיקת העסקה ותקינותה והוא אחראי לקבל אליו את הכסף לחשבון נאמנות שלו ולאחר שהיזם חותם על החוזה ומאפשר לכם לרשום את הדירה בטאבו או הערת אזהרה, אז עורך הדין שלכם מעביר את הכסף לעורך הדין של היזם שמעביר לו על פי קצב התקדמות הבנייה.

האם קיימת הבטחת תשואה ? כמה ? לכמה שנים ? מה קורה אחרי אותם שנים ?

יש פרויקטים שהיזם מתחייב בחוזה לחוזה שכירות מובטחת, זה משתנה ונע בין 3-5 שנים, יש פרויקטים שהיזם גם מבטיח לרכוש בחזרה את הנכס לאחר מספר שנים כמו 5 או 10 שנים.
רק חשוב לנו להבהיר – אין דבר כזה הבטחת תשואה- יש חוזה מול היזם או גוף אחר שמשכיר את הנכס לX זמן, כמו כל חוזה שכירות אחר, אם הוא מפסיק לשלם אתם יכולים להוציא אותו מהדירה ולהכניס שוכר אחר.
אחרי שהחוזה נגמר ניתן להשכיר למי שאתם רוצים, יש לנו רשימה של חברות ניהול שישמחו למצוא לכם שוכרים ולנהל את הדירה (העלות היא אחוז ממה שהם גובים מהשוכר)

למה אתם פחות אוהבים לשווקים דירות יד שנייה?

מהנסיון שלנו הלקוח הישראלי הוא לקוח מתוחכם הוא רוצה לדעת מה הוא רוכש, מה הבדיקות שנעשו לנכס לפני תוך כדי ואחרי ובמקרה של דירות יד שנייה אתם צריכים לסמוך על המתווך ועל הנסיון שלו עם השכונה, שירכוש עבורכם את הדירה בהזדמנות, הרבה פעמים אין זמן לבדוק את הדירה לעומק, ודירה בתחילת הרחוב יכולה להיות שווה 20% יותר מדירה 200 מטר משם.
במקרה של יד ראשונה יש לנו הרבה פעמים כחצי שנה לפני תחילת השיווק לבדוק את הפרוייקט לעומק, ללכת לפתוח את אישורי הערייה (לפעמים מאות דפים ) לקרוא את הסקירות על סיכויי הצפה, סחיפת קרקע, זכויות קדימה, זכויות של אור ואוויר (וכן, חייבים לבצע בדיקות כאלו באנגליה) לראות מה התנאים של העירייה לקבלן, מה היה על הקרקע בעבר, מה הניסיון של הקבלן וכ"ו, לדבר עם משיקעים שהשקיעו אצלו ולעשות על היזם בדיקה מעמיקה (פשיטות רגל שלו או משפחתו, פרוייקטים שנתקעו, הפרה של חוזים ועוד) בנוסף כשרוכשים יד ראשונה אתם יודעים בודאות די גבוהה שבשנים הראשונות לא יהיו את הבעיות שיש בדירה בת 50, 100 או 150 שנה.

האם אני רוכש נכס או חלק יחסי מתוך קומפלקס ?

אתה רוכש דירה בטאבו על שמך, אנחנו מאוד סולידים ואוהבים שהשליטה ביידים שלנו ואנחנו מאמינים שגם אתה

האם אתם עושים עסקאות של כמה משקיעים בפרוייקט אחד?

באנגליה ניתן לרשום עד 4 משקיעים על נכס אחד אבל מנסיון עבר אנחנו ממליצים לא יותר מ2 משקיעים בנכס.

האם אתם מלווים השקעות במולטי פמלי כקבוצה?

אנחנו לא מתעסקים בהשקעות כאלו, ככלל בכל סוג השקעה יש יתרונות וחסרונות, היתרון בהשקעות כאלו שניתן למנף את הכסף ולקחת הלוואה מהבנק (לכן בדרך כלל התשואות יהיו יותר גבוהות), משהו אחר מנהל את הנכס, ואם נכס לא מושכר אז הסיכון נפרס על מספר גבוה יותר של נכסים, החסרון של השקעות כאלו שאתה צריך לסמוך על מנהל המתחם, קשה להחליף אותו, בגלל המינוף הגבוה מספיק סטייה של כמה אחוזים בתפוסה שכל הרווח הולך לתשלום ההלוואה לבנק ואם לא ניזהרים ניתן גם להגיע למצב של פיגור בתשלומים לבנק ואז הבנק מעקל את המתחם ואנחנו יכולים לאבד את כל הקרן.

האם יש אפשרות  ללקוח "לצאת" מההשקעה ?

כמובן הנכס שייך לכם. וכחלק מהליווי שלנו, אנחנו תמיד כאן בשביל לתת לכם מענה לכל שאלה שלא תיהיה, ולעזור לכם למכור את הנכס כשתירצו.
(לייתר בטחון בסיום הרכישה אתם מקבלים מאיתנו מסמך מסודר מה קורה בתרחישים שונים, ואיך אתם יכולים למכור את הדירה ובאמצעות מי, כולל הפניות למתווכים מקומיים אתרים וכ"ו)

מהם הביטחונות שיש ללקוחות ?

1) מנגנון של חשבון נאמנות של עו"ד (עם ביטוח) עד לסיום הבנייה ורישום בטאבו, או רישום בטאבו ברכישה.
2) העו"ד מעביר את הכסף ליזם על פי התקדמות הבנייה בשטח.
3) בנוסף אנחנו תמיד משתדלים לשלם רק חלק מעלות הבנייה בחתימת חוזה ותמיד להשאיר לפחות רבע מהסכום לסיום העסקה וקבלת המפתח.

איך אני בוחר עורך דין ?

תמיד מומלץ לעבוד עם עורך דין שמכיר את כל החוקים באנגליה, במידה ואתם לא מכירים אנחנו יכולים להמליץ לכם על מספר עורכי דין שעבדנו איתם.

אנחנו נתקלים בהרבה הבטחות להכנסה מובטחת של שכר הדירה, מה קורה בסוף התקופה?

דבר ראשון חשוב להבין אין דבר כזה מובטח, יש חוזה מסודר, אם החברה לא יכולה לעמוד בהתחייבות אנחנו יכולים להוציא אותה ולהכניס משהוא אחר, רוב המשקיעים אוהבים לקבל את הדירה עם חוזה שכירות מהיזם בשביל השקט הנפשי בשנים הראשונות שבהם משתחררות במקביל הרבה דירות לשוק. (צריך לבדוק שזה לא בא על חשבון המחיר של הדירה)
דבר שני בסוף התקופה, יש לנו חברת ניהול שהאינטרס שלה הוא למקסם את הרווח מהדירה מאחר והיא מרוויחה אחוז מהשכירות שהיא מצליחה לגבות, לכן תמיד היא תיהיה עם האצבע על הדופק ותנסה לגבות את המקסימום שהיא יכולה מהדייר.

איך היזם יכול לחתום איתנו על חוזה שכירות ל3/5 שנים עם תשואה קבועה?

היזם מרוויח אחוז או 2 יותר ממה שהוא מבטיח בתקופת השכירות, אבל הדבר נותן לנו שקט נפשי.
לדוגמה: מבדיקה שעשיתי לייזם שהתחייב לחוזה שכירות של 10% ל5 שנים במעונות סטודנטים, ניתן היה לראות שבהשכרה רגילה בשנה הראשונה הוא היה צפוי לעשות כ11% בתפוסה מלאה ולאחר מכן עלייה של כ0.6% בשנה, בנוסף היזם מחזיק גם את מכונות הכביסה, בית הקפה, השכרת אופניים, שירותי נקיון ועושה תשואה נוספת מהסטודנטים שמפצה בשנים הראשונות שהמתחם לא מושכר ב100%.
בנוסף בתקופות חופש היזם מייעד חלק מהדירות לדירות נופש (AIRBNB) או השכרה לרופאים בהתמחות (תלוי במיקום הפרוייקט) עליהם הוא עושה תשואה גבוהה יותר ולכן הוא יכול לחתום חוזה שכירות של 10% ל5 שנים.

מה זה CLS

CLS אלו ראשי תיבות של Chancel repair liability וזו זכות של הכנסייה שמוגדרת בחוק מתקופת ימי הבניים לחייב בעלי אדמה וגביית "מס שיפוץ" עבור הכנסייה אשר מספקת שירותים לשכונה או לאזור מוגדר.
אלו אחד מבדיקות החובה שיש לבצע ברכישת נכס באנגליה מאחר וישנם מיליוני דונמים באנגליה שיש לכנסיה זכות לגבות עליהם מס שיפוץ.
אז מה עושים?
בודקים שעורך הדין שלכם שבודק את העסקה, ביצע בדיקה מסודרת (ניתן לבצע אותה דרך האינטרנט בתשלום סמלי כ20 פאונד)
איך מבצעים גידור של הסיכון ?
במידה וביצעתם בדיקה ובדו"ח מצויין שאין זכות כזו, ובעתיד הכנסייה מצאה באיזה ארכיון ישן שאכן יש לה זכות בקרקע אתם מבוטחים אוטומטית עד לגובה של 2 מיליון פאונד ואם בדו"ח מצויין שאכן יש לכנסיה זכות כזו ניתן לבצע ביטוח (40 פאונד ל25 שנה) עד לגובה של 3 מיליון פאונד.

מה אתם חושבים על הברקסיט ?

במילה אחת הזדמנות 🙂
אם אתם רוצים ללמוד יותר, אז אין לזה מקום כאן 🙂 היכנסו למגזין שלנו ותתחילו לקרוא